Transformer les ensembles immobiliers complexes

« Transformer un Ensemble Immobilier Complexe, c’est affronter la complexité pour produire du commun. »

Édito d'Anne-Claire Mialot, directrice générale de l’ANRU

"Les Ensembles Immobiliers Complexes (EIC) sont le reflet de la ville qui s’est constituée à partir des années 50, construite par strates, selon des logiques techniques, juridiques et économiques qui ont parfois laissées place à l’imbrication ou l’empilement plutôt qu’à la cohérence. Copropriétés, équipements, commerces, parkings, volumes et statuts s’y entrecroisent, générant aujourd’hui des situations d’une extrême complexité. 

Qu’ils soient en cœur de ville ou au sein des quartiers datant des années 50 à 70 actuellement en renouvellement urbain, leur transformation est devenue indispensable et ne peut être considérée comme un sujet marginal. C’est une nécessité urbaine, sociale et territoriale. 

Ce guide est né de cette réalité et des besoins exprimés par des équipes qui, sur le terrain, font face à des structures difficilement gouvernables, des statuts inadaptés, des interfaces techniques complexes et des décisions collectives difficiles à obtenir. Réhabiliter ou transformer un Ensemble Immobilier Complexe est une intervention globale et unique, qui suppose de naviguer entre les empilements fonciers, les montages juridiques, les arbitrages techniques et financiers, tout en associant des acteurs aux logiques parfois divergentes. 

C’est aussi faire face à des attentes fortes : des habitants qui veulent comprendre ce qu’on va faire de leur cadre de vie, des acteurs publics en recherche de solutions soutenables, des opérateurs confrontés à des équations économiques fragiles. Et à cela s’ajoute l’impératif de garantir, tout au long du projet, la sûreté, la lisibilité et la qualité des usages, sans quoi aucune transformation n’est durable. C’est donc un travail de précision, de coordination et de méthode. Ce guide s’adresse à celles et ceux qui prennent ce défi à bras-le-corps. Il ne propose pas un mode d’emploi unique, mais des repères. 

Il éclaire les montages, les outils fonciers et juridiques, les enjeux de gouvernance, de coordination et de phasage. Il s’appuie sur des expériences concrètes afin de donner des clés à ceux vont agir. Face à ces défis, l’Anru accompagne les collectivités dans le traitement de ces Ensembles Immobiliers Complexes. Elle permet aux porteurs de projet de mener les études nécessaires, d’engager les diagnostics approfondis et de sécuriser les interventions. 

L’implication de l’ANRU contribue ainsi à donner aux collectivités les moyens de transformer ces objets urbains difficiles, dans une logique d’efficacité, de partenariat et de durabilité. Transformer un Ensemble Immobilier Complexe, c’est affronter la complexité pour produire du commun. C’est faire le pari qu’un urbanisme exigeant, structuré, partenarial peut redonner sens et lisibilité à des lieux devenus inadaptés. Ce guide est conçu pour accompagner cette ambition."